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事情經過
長寧區X室房屋系夏先生、張女士、夏小小共同共有。2016年1月5日，經志氣房產居間，吳男、張小姐（乙方）與夏先生及妻兒（張女士、夏小?。追剑┚驮摲课莺炗啞斗康禺a買賣協議》一份。約定雙方同意轉讓該房屋，轉讓價款為165萬元，隨后買賣雙方同意于2016年2月25日前簽署《上海市房地產買賣合同》，協議對付款方式和違約條款進行了詳細約定，其中約定定金為10萬元。協議另約定，若乙方未能按照約定的時間簽署買賣合同的，乙方已支付甲方的定金不予返還；若甲方未能按照約定的時間簽署買賣合同的，應向乙方雙倍返還定金。甲方未按約定的期限將上述房地產交付（包括房地產交接及房地產權利轉移）給乙方，應當向乙方支付違約金，逾期超過15日后甲方仍未交付的，乙方有權單方解除合同，乙方單方解除合同的，應當書面通知甲方，甲方承擔違約責任，賠償金額為房屋總價款的20%。當日，夏先生同時簽訂承諾書一份，言明“本人承諾以合同價165萬元出售該房屋，且已征得另兩位產權人張女士、夏小小的同意。若因張女士或是夏小小原因導致不能正常履行與買方簽署的買賣協議，本人愿意承諾違約責任，買方將10萬定金支付給居間方保管。2016年1月8日，張女士、夏小小知曉該房屋被出售后立即反對并要求退還定金，并隨即聯系中介。因賣方未按約與買方簽訂正式買賣合同，買方起訴到法院，請求：1、解除該買賣合同；2、要求夏先生、張女士和夏小小三被告返還定金10萬元并支付違約賠償金33萬元。夏先生辯解說未簽訂合同是由于共同共有人不同意出賣該房屋。
律師意見
依法成立的合同，對當事人具有法律效力，當事人應按照約定履行自己的義務。當事人一方以出賣方在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，不會得到支持。因此吳男、張小姐與夏先生就該房屋簽訂的房屋買賣協議依法成立并有效，對于夏先生說出售房屋未得到其他產權人授權，合同因故無效的抗辯，不會得到法院的采信。買賣協議合法有效，導致交易無法進行的原因系房屋其他權利人不同意夏先生出售房屋。夏先生又簽訂了承諾書愿意承擔責任。故夏先生的行為構成違約，應依據承諾及法律的規定承擔由此造成的法律后果。吳男、張小姐提出解除合同并要求夏先生承擔違約責任的訴請，于法有據，依法應予支持。因張女士、夏小小并未同意出售該房屋，也未在買賣協議上簽字，吳男、張小姐要求張女士、夏小小承擔責任缺乏事實依據。
關于解約違約金。吳男、張小姐主張按照協議約定按總房價的20%計算，即33萬元。律師認為，第一，雙方簽署的系房地產買賣協議，尚未簽訂正式買賣合同，吳男、張小姐簽訂完協議后僅支付了10萬元定金。第二，在夏先生、張女士、夏小小不配合的情況下，吳男、張小姐也未按期支付剩余房款，吳男、張小姐當時應對合同無法繼續履行已有思想準備。由于吳男、張小姐僅支付了10萬元定金，當時另購他房障礙不大，因此，其實際損失有限。根據雙方簽訂條款約定，賣方未能按照約定的時間簽訂合同的，雙倍返還定金，顯然該條款應適用于賣方的此種違約；而雙方對總價款20%的約定，是以雙方網簽成功后賣方不同意履約為適用之前提條件，在本案中，該條款的適用前提顯然尚未成就。另外，賣方次日即明確告知志遠房產及買方不同意簽約，買方對不能網簽合同已有預知，故買方以房價大幅上漲為由主張損失，缺乏依據。據此，對買方主張賣方承擔的違約責任認定為雙倍返還定金，較為合理。
法院判決
解除吳男、張小姐與夏先生簽訂的《房地產買賣協議》；夏先生應于判決生效之日起十日內賠償吳男、張小姐人民幣10萬元。
小小貼士
剖析該案，切片爭議焦點：
爭議焦點1：
關于該份房地產買賣協議是否成立及效力問題。本律師認為，根據查明的事實，涉訟房屋由夏先生到志遠房產門店掛牌出售，雖然房屋權利人為夏先生及張女士、夏小小三人共有，但是，張女士、夏小小是夏先生的妻兒，且夏先生出具承諾書，承諾其已征得兩人的同意，故吳男和張小姐有理由相信夏先生享有代兩人簽字的權限，夏先生在該份房地產買賣協議上簽字，并代妻子和兒子兩人簽字，表明吳男和張小姐在與夏先生洽談簽約前對房屋權利信息及賣方的售房權限等盡到了注意義務，故應認定該份房地產買賣協議系雙方真實意思表示，且沒有設定需要其他兩名產權人出具授權文件才能成立等特別條款，故買賣協議成立且合法有效。
爭議焦點2：
關于夏先生的違約責任如何認定問題。律師認為，由于夏先生在該份房地產買賣協議簽訂后的次日告知志遠房產及吳男和張小姐其他共有人不同意出售房屋，故買賣雙方已不可能于2月25日前完成網簽合同，對此，夏先生已構成違約，應承擔違約責任。鑒于夏先生出具的承諾書為單方承諾，事后也未得到妻子兒子的追認，因此夏先生在買賣協議上的代簽行為屬于無權代理，夏先生與吳男和張小姐之間在該份買賣協議中所作的違約責任條款不得約束于張女士和夏小小。 |
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